策划 | 地产策划工作指引

发布时间：2024-09-16 点击量：

1、配比建议以及定位报告

节点要求：

项目拿地之后，确定好容积率以及建筑面积等基础数据，由总工室提供总规图，营销部以及代理公司在考察项目周边市场情况之后，上报营销中心《配比建议以及定位报告》。

流程：

营销分管领导→董事长→营销中心何总

注意事项：

营销中心批复之后，立即传给总工室。

参考文件：

附件一：《新项目规划定位调研报告框架要求》

附件二：《某项目剩余地块户型配比建议（已批复）》

2、样板间选址以及围蔽、售楼部选址报告

节点要求：

该地块总规确定之后，由总工室提供户型图纸、总规图纸，营销部以及工程部一起结合销售参观动线、产品特点及工程进度，对样板房、看房动线、售楼部进行设计选址。

流程：

营销分管领导→董事长→营销中心何总

注意事项：

样板间选址分为实体样板间以及样板间示范区（如宜昌帝景、荆州名都）两种类型。售楼部分为标准新售楼部（宜昌帝景）以及非标售楼部两种类型。样板房选址依据观景效果、能够代表本期销售的主力户型、带看动线的顺畅、工程部施工的便利。

参考文件：

附件三：《某项目样板间选址呈批报告（已批复）》

3、外展点选址

节点要求：

新项目营销进场后

流程：

营销分管领导→董事长→营销中心何总

注意事项：

外展点一般设置在离项目最近的商圈，选择时应综合考虑租金、面积、结构（方正便于规划）、租期、税金（公对公与公对私的税点不同，尽量让出租方报含税价格）、看房车带看的便利性，另洽谈租金时需行政人事部到场。

4、户外广告投放

节点要求：

外展点开放前一个月投放一部分树立项目形象，开盘前一个月全线铺开，释放项目实时信息。

流程：

营销分管领导→董事长→营销中心何总

注意事项：

户外涉及范围较广，常见户外有：T牌、楼顶户外牌、公交车身、灯杆旗、灯箱、公交车身、候车亭、电梯框架等。洽谈户外需与招投标部到场，洽谈时综合考虑以下因素：位置（车流量、人流量、针对人群，视觉效果）、租金（户外分包情况严重，建议同一块户外多询几家单位）、租期（尽量都短期投放位置特别好另行申请）、赠送画面次数、后期画面制作费用（尽量使用年度物料制作单位更换）、户外形式（尽量少用三面翻）。

5、广告公司招标工作

节点要求：

新项目开盘需首次选定广告公司或者原广告公司到期，需重新选定广告公司。该广告公司负责项目定位、VI系统设计、阶段性营销项目推广策略及设计文案等工作。

流程：

1、提交立项流程，董事长批复后，传给招投标部。

2、营销部召集所有服务恒大的广告公司，发技术标书，约定时间，进行提报技术标评选。

3、营销部根据提报以及服务等综合因素，将分管领导签字后的广告公司技术标情况说明传给招投标部。

4、招投标部谈价，最终确定广告公司。

5、合同确定后，营销部发开工函确定开工时间。

注意事项：

立项董事长审批之后需传阅招投标部，招投标根据需求进行广告公司的招标工作。广告公司确定之后，将确定该广告公司的相关资料附件统一走EMS流程报营销中心备案。

参考文件：

附件四：《武汉御府技术标评比说明》

6、商业街包装请示

节点要求：

1、商业街外装呈现，基本具备交付条件

2、多与营销中心同步开放，演绎未来商业生活场景，提升项目品质

流程：

营销分管领导→董事长→招投标/采购部定单位→施工安装

注意事项：

1、对于包装要求不高的项目，可参考公司其他项目包装形式，确定所需包装物料，请采购

部确定单位。费用低，性价比高

2、对于包装要求高的项目，立项报商业包装需求，由招投标部定专业包装公司。费用高，展示效果好

3、费用预算控制在20万以下

参考文件：

附件五：《商业包装请示文件》

附件六：《商业包装物料清单》

附件七：《荆州综合楼包装方案》

7、营销中心9A展示区的请示

节点要求：

1、完成交楼标准会签，确定室内精装材料品牌

2、需在售楼部开放前1-2月申报，与售楼部同步开放，精装展示材料供货周期在1-1.5月

流程：

营销分管领导→董事长→总工室出图/工程部、采购部定单位/工程技术部上报材料计划→现场施工/材料到位

注意事项：

1、董事长批复后传送采购部、工程技术部、总工室、恒大龙城工程部

2、标准营销中心参照集团《恒大地产售楼部布置工作指引》和交付标准申请，非标营销中心据实申请

3、总工室出具施工图纸，工程部根据图纸委托单位施工，采购部确定相关单位完成背景墙、展示柜、展板柜等物料制作安装，工程技术部根据项目精装交付标准配送展示材料

4、在交付标准及材料品牌确定情况下，可提前与工程技术部确认申报材料，填写地区公司材料物资申报表（纸质版），董事长批复立项后，经项目经办人、吴总签字后，提交工程技术部

参考文件：

附件八：《全国性材料物资计划》

附件九：《恒大龙城项目增设9A展示区的请示》

附件十：《地区公司材料物资计划表》

8、线下通路投放请示（非首开项目）

节点要求：

根据电访成交客户分析和销售任务，合理安排通路投放

流程：

营销分管领导→董事长→招投标确定单位→广告投放出街

注意事项：

1、非首开项目，单项单月费用不能超过10万元，单月总费用不能超过40万元

2、线下通路涉及范围较广，常见通路含公交车身、候车亭、电梯框架、路口遮阳棚等，结合项目需求、广告位档期、费用等因素，提交渠道投放清单

参考文件：

附件十一：《某项目项目投放候车亭和遮阳棚广告的请示》

附件十二：《某项目项目投放候车亭和遮阳棚广告的附件》

9、商超外展点位租赁

节点要求：

租赁点位使用前完成15-30天立项、请款

流程：

行政部领导→营销分管领导→董事长→合管部确定合同→出租方提供盖章合同、发票→请章→资金审批表（请款）→财务打款→进场使用

注意事项：

1、行政部需与营销部一起洽谈展位面积、租金等，由营销部走纸质版请示上报公司，行政部需在请示中相关部门意见栏填写意见

2、董事长批复后传送行政人事部、合同管理部，出租方同步提供电子版合同交由合管部审核，经过双方协商修改后，出租方将合同寄送营销部

3、EMS同步走请章流程，附请示扫描件、合同电子版，请章流程完结后，将盖章合同原件交由监察室盖章

4、营销部填写资金审批表、租赁点位说明（含照片、营销部和行政部相关人员签字）、提交租赁发票，流程完结后，财务部打款

5、如时间特别紧急，根据公司营销管理办法，低于20万元费用可不用签署合同，董事长批复请示后，项目负责人可与出租方协商，由项目负责人签署收据，出租方直接开具发票，走资金审批表

参考文件：

附件十三：《商超外展点租赁请示》

10、关于样板间软装进场的整体流程

节点要求：

项目样板间选址批复后，由营销部选定软装风格并报集团呈批，待批复后由项目组成员联系软装公司确定清单方案、跟进合同流程、督促现场硬装施工进度、跟进软装进场及摆场完毕后组织各部门验收。

流程：

营销分管领导→董事长→营销中心何总

注意事项：

1、选定软装风格时需咨询该软装风格的适用面积；

2、与软装公司核对清单时需按照实测面积确定家具尺寸；

3、软装清单确定后需同步进行合同及开工令流程；

4、软装合同签订后务必及时进行前两笔款请款流程；

5、根据合同约定软装进场时间督促现场硬装施工进度并催促软装公司及时发货；

6、软装摆场完毕后由营销部牵头，邀请总工室、工程部、预决算部、物业公司进行验收。

参考文件：

附件十四：《关于某项目实体样板房软装风格建议的呈批》

附件十五：《某项目1#307户型样板房室内软装饰施工合同审批表》

附件十六：《某项目1#307、308样板间软装开工令》

11、3D宣传片制作流程

节点要求：

总规确定后，可上报申请。

流程：

1、地区公司上报宣传片申请（要求写明预计时长、费用预算、规划展示内容）；

2、营销中心策划上报宣传片制作单位及价格呈批报告（与集团营销中心策划对接，经过营销中心洽谈合作单位及比价，由营销中心呈批宣传片制作单位及价格的立项）；

3、地区公司完成宣传片制作合同流程（与确定的制作单位对接，制作单位提交合同，地区公司策划完成合同审批流程）；

4、宣传片脚本定稿（合同审批过程中，开始初步拟定宣传片脚本，并与营销中心对接脚本修改，需集团领导确定脚本）；

5、宣传片制作（提交项目素材及定稿脚本给制作公司，经过多轮修改经领导审批定稿）。

呈批流程：营销分管领导→董事长→营销中心何总

注意事项：

宣传片制作公司多在外地，需要提供详细的资料并清晰表述项目需求。

参考文件：

附件十七：《项目影视片制作流程》

附件十八：《某项目制作3D宣传片呈批报告》

附件十九：《某项目1#制作3D宣传片制作单位立项报告》

附件二十：《湖北公司荆州名都项目3D宣传片脚本》

12、模型制作

模型制作的类型包括：总规模型、区域模型、主力户型模型、会所及六大中心等配套模型。

节点要求：

地区公司必须将模型制作方案报集团营销中心审批。方案内容包括模型的摆放位置、制作工艺、制作尺寸、制作比例、功能特色说明、区域模型的区域图、报价方案及模型公司简介等（必需附相关设计图纸）

流程：

1、制作前期，须由营销部、总工室等相关部门对模型公司的资质及经验进行严格调查。初步确定模型公司后，须与模型公司就模型用料、真水系统、软装用料、园林效果等提出甲方要求多次商讨，最终由营销部形成模型制作方案上报集团营销中心。

2、制作中期，营销部须经常保持与模型制作公司的沟通，要求地区公司总工室至少去现场指导调查制作一次。每两天要求模型公司发回进度照片。

3、制作后期，应由地区公司营销部会同地区公司设计、开发、园林、物业等部门进行现场审核验收（如存在问题应由模型公司进行整改），经相关部门确认无误，我方分公司所有部门负责人及模型公司现场签字后，方可安装使用。

4、项目开放前一周，模型应制作完毕，以确保开放时投入使用。

5、原项目周边新增地块的，需另行上报模型制作方案。新增地块的模型根据实际情况，可考虑与之前的地块合并设计制作，也可以单独制作。

参考文件：

附件二十一：《关于荆州名都项目确定模型制作公司的呈批》

附件二十二：《某项目模型制作方案》

附件二十三：《模型集团要求指引》

13、媒体排期表投放

节点要求：

正常在售项目每两周提交媒体排期表至策划对接人，策划对接人呈报品牌部负责人、营销部负责人通过后，给到营销中心对接人预审，确定之后，对接人走ems呈批流程。

全新开盘项目，一般在开盘前一个月前，集团方同意投放排期。

流程：

品牌部、营销部负责人→营销分管领导→董事长→营销中心

注意事项：

排期没有签字下发之前，任何人无权私自投放渠道。集团会对排期费用进行要求，三线项目不超过10万，武汉项目不超过15万。

附件：媒体投放类排期

14、媒体审批表ems

节点要求：

每周一将所有本周需投放的渠道，提交媒体审批表。报广需提前发给策划统筹人预审。

流程：

项目负责人→营销负责人→营销分管领导→营销中心

注意事项：

每周一必须提交

参考文件：

附件二十四：《媒体审批表ems提交模板》

15、请款流程及资金审批表

节点要求：

线上推广、线下活动及其他策划需请款的费用，在媒体投放完毕/活动组织完成后十五天之内需完成请款资料上报。现阶段由策划负责请款的类别包括：媒体渠道类、现场活动类、广告公司服务费、宣传片及网页制作、模型类、绿植类、软装类等。

流程：

项目负责人→策划板块负责人→（如有合同需经合管部签字确认）→营销分管领导

注意事项：

电视、电台类渠道请款需附集团批复的媒体排期表，否则不予结款。资金审批表填写中需注意收款单位、开户行及账号、开票单位一致。完整的请款资料由四部分组成，分别是资金审批表、立项流程打印版、定标文件影音版、验收资料；如果合作双方签订有合同，请款资料则由下述四部分组成，分别是资金审批表、合同影印件、验收资料；广告公司服务费结算资料包括资金审批单、广告公司评分表、广告公司工作单。

参考文件：

附件二十五：《资金审批表填写范本》

附件二十六：《请款资料范本》

16、月度包装、印刷、海报、冷餐及拓客小礼品的申购

节点要求：

每月月初，根据各项目现场需求，统计各项目包装物料、印刷物料及拓客小礼品物料清单，并汇总各项目冷餐及海报计划，统计完毕后，根据各项目需求统一提报各单项物料的立项。

流程：

营销策划负责人→部门负责人→营销分管领导→董事长→采购部及各项目负责策划

注意事项：

包装月费用在3万以内，印刷月费用在2万以内，海报月数量在15万以内，冷餐周末费用在1000左右，审批通过后传阅采购部进行采购。

参照年度合作单位合同清单。

17、三大网排期提报工作

节点要求：

每月月末根据集团营销中心要求，统计并汇总各项目三大网投放需求。提报各项目三大网投放需求。

流程：

营销策划负责人→品牌部负责人→营销中心何总

注意事项：

和品牌部同事确定相关投放版位及价格的核定工作，并适当控制投放总金额。

参考文件：

附件二十七：7月三大网排期（批复版）

18、策划会签工作

节点要求：

每期新楼栋加推之前，在面积确定后，户型单张

流程：所有对外宣传的销售资料（含模型、户型单张、总平规划图、楼书、首层等），必须经地区公司营销部、总工室、开发部、工程部、工程技术部、预决算部等相关部门负责人会审会签，报地区公司营销主管领导审核签字后方可使用。其中，新项目的户型单张、海报单张必须再报营销中心审核。

注意事项：

新项目的户型单张、海报单张必须再报营销中心审核。

19、项目导视系统

节点要求：

广告公司确定项目VI后即开始设计各类导视物料并及时跟进制作，最终考核节点为营销中心正式开放前，所有导视类（精神堡垒、楼顶字、各景观节点牌、三角提示牌、区域指引立式导视牌、道路指引灯杆式导向牌、湖边温馨提示牌、园林草坪温馨提示牌、立式树牌、挂式树牌、各功能区铭牌、样板间交楼标准展示牌、样板间户型牌、各类温馨提示贴等）必须全部安装到位，根据不同导视系统的制作周期差异倒推时间节点。

流程：

一般采购流程：项目负责人→策划负责人→项目经理→营销分管领导（→董事长）→采购部

注意事项：

1、所有导视类严格按照项目VI进行设计；

2、精神堡垒等户外类导视系统制作费用一般较高，需提前和领导确认字样及发光样式，同时向开发部报备，协调好城管等相关政府部门；

3、园林植被介绍铭牌需由园林部门提供文字内容，会所温馨提示由物业部门提供文字内容；

4、树牌、各类温馨提示牌、三角提示牌等安装到位后需及时提交资产移交流程，交由物业保管与维修

参考文件：

附件二十八：《项目导视系统样例图片》

附件二十九：《关于某项目安装楼顶发光字的请示》

20、暖场及大型活动提报

节点要求：